지분형모기지대출의 장단점은 어떨까? 디딤돌대출과의 비교한다면.

안녕하세요 경제초보엄마 쩝이입니다. 😁
 
얼마 전에 곧 정부에서 새롭게 재정비해서 발표한다는 지분형 모기지, 즉 지분형 주택담보대출에 대해서 알아봤죠!?
 
2025.04.29 - [1. 경제지식] - 1억으로 10억짜리 아파트를!? 지분형 주택담보대출이란?

1억으로 10억짜리 아파트를!? 지분형 주택담보대출이란?

 
저번에는 이게 어떤건지 아주 간단하게 알아보기만 했었는데, 오늘은 좀 더 상세하게 알아보려고 해요!!
 
아직 정해지진 않았지만 딱 보면, 그리고 고심해서 보면 보이는 장단점들도 알아보고, 
다른 정부 상품인 디딤돌대출과도 간단하게 비교 한번 해보려고 해요.
 
자!! 그럼 시작해 볼까요!?😁
 
 

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1. 지분형모기지의 형태

  기본적으로 지분형모기지의 형태란 정부와 함께 공동명의를 한 것과 비슷한 형태라고 볼 수 있어요.
 
  부부공동명의나 공동명의로 투자하는 형태처럼 개인과 정부가 아직 정해지진 않았지만 최대 몇 %의 비율로 지분을 가져감으로써 부동산을 매매한 후 실거주를 할 수 있는 형태예요!!
 
  거기에 개인의 지분에 대해서 우리가 보통 알고 있고 평소에 하는 주담대를 거기에 대출을 받을 수 있는 거고요.
 
  그래서 결국 초기 투자자본이 적지만 그보다 더 큰 부동산을 구매하고 싶고 실거주하고 싶은 사람들은 유용할 수도 있겠죠!?

2. 지분형 모기지의 장점

  아직 디테일한 부분은 정해지지 않았지만 예상되는 장점에 대해 알아볼까요!?
 
  먼저 제일 큰 점은 초기 투자자본 대비 높은 금액의 부동산을 지분 소유 할 수 있다는 점이에요. 특히 자본금이 녹록지 않은 사회초년생들은 언제 돈 벌어서 언제 집사고 언제 부자 되나 하는 고민들이 많을 수 있는데요. 이번에 새로 출시할 지분형 모기지를 이용한다면 다른 건 몰라도 같은 투자자본 대비 더 상급지나 더 좋은 집을 살 수 있게 되겠어요. 물론 온전히 다 소유는 아닐지라도요! 이 정부의 지분은 DSR 같은 대출에 포함이 안되니 더 여유롭게 할 수 있게 된 거 같아요.
 
  그리고 두 번째로는 첫 번째와 비슷하면서도 다른데요. 초기 투자자본 대비 더 상급지에 실거주를 할 수 있게 된다는 점이에요. 사람들마다 중요하다고 생각하는 점들이 있죠. 뭐 학군지가 될 수도 있고 교통이 될 수도 있고 인프라가 될 수도 있고.. 근데 이것저것 따지다 보면 가격이 우리가 쳐다보지도 못할 집들 뿐이잖아요!? 그런데 이 지분형 모기지를 활용한다면 어쩌면, 현금 흐름이 여유롭다면, 초기자본이 없어도 만족스러운 주거환경을 얻을 수 있을 거 같아요.
 
  마지막으로 부동산은 결국 자산이잖아요!? 그런 자산은 가격이 언제든지 유동적일 수가 있잖아요. 상대적으로 부동산은 유동성이 적다고 하지만 자산가격은 여러 가지 이유로 오르고 내리고 할 수 있으니깐요.

  근데!! 정부가 가지고 있는 지분을 자산의 하락분에 먼저 분담을 하겠다는 거예요. 예를 들어 자산의 40%를 정부가 지분으로 가지고 있다고 보자면요! 그 부동산의 가격 40%가 빠져도 개인의 손해는 전혀 받지 않는다는 거예요. 이게 어떻게 보면 안전마진이 있다고 볼 수 있으니 장점으로 보이기도 하네요!! 사실상 원금보상형 상품이라고도 할까요!?😉
 

3. 지분형 모기지의 단점 및 맹점

  장점에 비해 단점이나 맹점을 한번 생각해 보죠.
 
  일단 위에서처럼 정부가 손실을 감안한다고 했잖아요!? 그와 대조적으로 부동산 가격이 오르면 그에 대한 이익은 같이 지분으로 공유를 한다는 점이에요. 사실 이게 정부가 공짜로 지분을 주는 게 아니라 정부의 지분만큼 사용료를 내게끔 설계가 되어있는 상품이에요!! 이게 결국 따져보면 저금리 이자지원과 마찬가지인 거예요.

  이거는 맞는데 문제는 이 40%의 수익을 나눈다는 거에 맹점이 있어 보여요. 이럴 거면 좀 더 이자를 내고 대출을 받고 100%다 소유하는 게 낫지 않는가 싶기도 해요. 그래서 사실상 저금리 이자지원 대출처럼 보이지만 실질적으론 그렇지 않고, 손실은 막아주지만 수익이 나도 나누기 때문에 부동산투자의 최대 장점인 레버러지 효과가 녹아버린다는 점이에요.😂
 
  그리고 만약 실거주를 더 좋은 곳으로 살게 해주는 혜택이 돌아간다고 해요. 그런데 만약 더 상급지로 살게 된다고 한다면 정부 지분만큼의 사용료에 따로 주담대를 받아 이자를 내고 원금까지 낸다고 하면.... 정기적으로 지출되는 금액이 많아지겠죠!? 거기에 상급지의 인프라를 이용하고 주변과 생활하려면 거기에 맞는 소비도 뒤따라야 하고.. 결국 보면 선택이 신중해져야 할 거 같은 느낌이에요!!
 
  거기에 만약 부동산을 처분할 때도 문제가 될 거 같아요. 개인과 정부의 의지가 같다면 상관이 없지만 둘의 의지가 어긋난다면 처분하는 데에 시간도 많이 걸릴 거고 문제가 많아질 가능성이 높아요. 정부는 전체적으로 일괄적인 표준에서 감정할 수밖에 없으니 각 지역의 상황과 시세에 따라 문제가 생길 수도 있을 거 같아요.
 
 

4. 지분형 모기지와 디딤돌대출 간단 비교

 
  이번에 개편될 지분형 모기지도 아무나 하게 하는 게 아니고 무주택자와 신혼, 신생아 등을 우선적 대상으로 하게 해 줄 것으로 보여요. 우대해 주는 대상이나 방법들이 다른 정부 정책인 디딤돌대출과 비슷한 취지로 만든 상품 같아요.
 
  대신 다른 점은 지분형 모기지는 정부가 일부의 지분을 투자하며 거기에 대한 실거주 월세처럼의 사용료를 내고, 나머지 지분에 개인 자본을 내던지 일부 대출을 끌어서 자본을 줄이던지 하는 구조로 부동산을 지분 소유하게 되는 점이에요.
 
  그에 반해 디딤돌대출은 물론 지역마다 대상자들의 소득, 재산 등에 따라 다르겠지만, 해당 부동산의 가격에서 7~80%만큼의 대출을 상대적 저금리로 받게 해 줘서 좀 더 서민들을 위하게 해 주려는 정부정책이라고 해요.
 
  아무래도 비교해 볼 때 지분형 모기지가 같은 부동산이라면 거주비용이 좀 더 낮아지거나 같은 비용으로 상급지 부동산에 거주할 수 있을 거 같아요. 그에 반면에 디딤돌대출을 받아 부동산을 구매한다면 좀 더 실거주의 퀄리티가 떨어질 수 있지만 온전히 자신만의 부동산으로 소유할 수 있어, 부동산 가격 상승을 온전히 자신이 얻을 수 있고, 부동산 갈아타기 등의 자본재배치에 더 유용해 보일 거 같아요.

 

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  오늘은 얼마 전에 알아보게 되었던 지분형 모기지에 대해 좀 더 심층적으로 알아보게 됐어요. 
 
  알아보면 알아볼수록 맹점이 보이는 제도로 보이긴 하네요.. 순간 설렜던 제 마음... 🤣
 
  그래도 따져본다면.. 예를 들어 연봉대비 좋은 집에서 살기 시작해서 절대 이사 안 가고 실거주 한다면!! 이번 제도를 고려해볼만 할 거 같아요!! 물론 아직 확실히 나온거는 아무것도 없어서 어떻게 좋아질지 안좋아질지는 모르겠지만.. 일단 하방을 막아준다면, 이사를 안가고 실거주 위주로 만족을 원한다면 괜찮을 수 있을 거 같아요.
 
그럼 여기까지 경제초보엄마 쩝이였습니다.
우리 다들 큰 돈, 작은 돈 아껴서
부~~자 됩시도!!
그 날을 위하여~~ 안녕!! 😁